UU No 21 Tahun 2023: Aturan Baru, Status Tanah, dan Insentif Investasi di IKN Nusantara

Pemerintah Indonesia resmi mengundangkan Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2023 sebagai perubahan atas UU Nomor 3 Tahun 2022 tentang Ibu Kota Negara (UU IKN). Langkah revisi ini diambil untuk memberikan kepastian hukum yang lebih kuat, mempercepat proses pembangunan, serta meningkatkan daya tarik investasi di Ibu Kota Nusantara (IKN).

Bagi para pelaku usaha, investor, maupun masyarakat umum, memahami poin-poin perubahan dalam undang-undang ini sangatlah penting. Berikut adalah bedah lengkap mengenai aturan terbaru IKN Nusantara.

Latar Belakang Perlunya Perubahan UU IKN

Revisi terhadap undang-undang ini didasari oleh kebutuhan optimalisasi di lapangan. Pemerintah memandang perlunya penguatan terhadap beberapa aspek krusial, antara lain:

• Penguatan Tata Kelola: Menegaskan kewenangan Otorita IKN sebagai penyelenggara Pemerintahan Daerah Khusus.
• Akselerasi Pembangunan: Memastikan kesiapan infrastruktur fisik maupun nonfisik berjalan sesuai target Rencana Induk.
• Peningkatan Ekosistem Investasi: Memberikan jaminan keamanan dan kepastian hukum yang lebih kompetitif bagi para investor swasta demi meringankan beban APBN.

5 Poin Krusial dalam UU Nomor 21 Tahun 2023 yang Wajib Diketahui

1. Batas Wilayah dan Tata Ruang Terbaru IKN

Undang-undang ini mengatur ulang batas geografis secara mendetail untuk mengoptimalkan pelayanan publik.

• Luas Daratan: Kurang lebih 252.660 hektare.
• Luas Perairan Laut: Kurang lebih 69.769 hektare.
• Kawasan Inti: Daratan IKN dibagi menjadi Kawasan Ibu Kota Nusantara seluas 56.159 hektare dan Kawasan Pengembangan seluas 196.501 hektare.
• Batas Wilayah: Sebelah utara dan barat berbatasan dengan Kabupaten Kutai Kartanegara, sebelah selatan berbatasan dengan Kabupaten Penajam Paser Utara dan Kota Balikpapan, serta sebelah timur berbatasan dengan Selat Makassar.

2. Kewenangan Khusus Otorita IKN (OIKN)

Otorita IKN diberikan kuasa penuh untuk menyelenggarakan urusan pemerintahan pusat sekaligus pemerintahan daerah khusus, kecuali untuk urusan pemerintahan absolut (seperti politik luar negeri, pertahanan, keamanan, yustisi, moneter, dan agama). Kekhususan ini mencakup:

• Hak penuh dalam pemberian izin investasi.
• Pemberian fasilitas khusus kemudahan berusaha.
• Kewenangan menetapkan Norma, Standar, Prosedur, dan Kriteria (NSPK) melalui Peraturan Kepala Otorita IKN.

3. Status Kepemilikan Tanah dan Hak Atas Tanah (HAT) yang Kompetitif

Salah satu daya tarik utama bagi investor dalam aturan baru ini adalah jangka waktu Hak Atas Tanah (HAT) yang sangat longgar di atas tanah Hak Pengelolaan (HPL) Otorita IKN atau tanah negara, yaitu:

• Hak Guna Usaha (HGU): Diberikan paling lama 95 tahun pada siklus pertama, dan dapat diberikan kembali untuk siklus kedua dengan jangka waktu yang sama (total hingga 190 tahun) berdasarkan evaluasi.
• Hak Guna Bangunan (HGB): Diberikan paling lama 80 tahun pada siklus pertama, dan dapat diperpanjang untuk siklus kedua selama 80 tahun (total hingga 160 tahun).
• Hak Pakai: Memiliki jangka waktu yang sama dengan HGB, yaitu maksimal 160 tahun melalui dua siklus.

Catatan Evaluasi: Negara tetap melakukan pengawasan aktif. Evaluasi pemanfaatan tanah ini dilakukan 2 tahun sebelum berakhirnya setiap tahapan siklus untuk memastikan tanah diusahakan dengan baik dan tidak telantar.

4. Skema Keuangan dan Pendanaan Mandiri IKN

Untuk menjamin keberlanjutan fiskal, status Otorita IKN diubah dari yang semula hanya sebagai pengguna anggaran menjadi pengelola keuangan. Pendanaan IKN tidak hanya bergantung pada APBN, melainkan dikombinasikan dengan:

• Pendapatan asli IKN (Pajak khusus dan Retribusi khusus IKN).
• Pembiayaan utang mandiri (Pinjaman Otorita, Obligasi IKN, atau Sukuk IKN).
• Pendanaan kreatif (creative financing) dan kontribusi swasta yang porsinya dirancang lebih dominan daripada APBN.
• UU ini juga menetapkan pembangunan IKN sebagai Program Prioritas Nasional selama minimal 10 tahun demi menjamin kepastian anggaran.

5. Relaksasi Aturan Perumahan (Hunian Berimbang)

Bagi pengembang properti, terdapat regulasi khusus mengenai kewajiban Hunian Berimbang. Pelaku usaha yang memiliki kewajiban membangun hunian berimbang di wilayah lain di Indonesia namun belum melaksanakannya, diberikan kompensasi untuk membangun hunian tersebut di wilayah IKN dalam periode tertentu. Pemerintah juga menyediakan insentif khusus bagi pengembang yang membantu percepatan penyediaan perumahan di Nusantara.

Rangkuman Perubahan UU IKN (Tabel Ringkas)

Aspek Pengaturan	Ketentuan dalam UU No. 21 Tahun 2023
Status Otorita IKN	Pengelola Keuangan Daerah Khusus (Bukan sekadar pengguna barang/anggaran).
Maksimal Jangka Waktu HGU	Hingga 190 tahun (2 Siklus: 95 tahun + 95 tahun).
Maksimal Jangka Waktu HGB	Hingga 160 tahun (2 Siklus: 80 tahun + 80 tahun).
Sumber Pendanaan Utama	APBN, Pendapatan Asli IKN, Pembiayaan Utang (Obligasi/Sukuk), & Swasta.
Kewajiban Hunian Berimbang	Bisa dialihkan dari luar wilayah ke dalam wilayah IKN dengan insentif khusus.