Dilema Rumah Apung: Apakah Hunian di Atas Air Wajib Bayar PBB-P2?
Daftar Isi
Indonesia dikenal sebagai negara kepulauan dengan kebudayaan maritim yang sangat kuat. Di berbagai wilayah pesisir atau tepian sungai besar seperti di Kalimantan, Sumatra, hingga Sulawesi, pemukiman terapung atau rumah apung sudah menjadi bagian dari kearifan lokal yang eksis selama berabad-abad.
Seiring modernisasi dan penataan ruang, rumah apung kini tidak hanya berfungsi sebagai hunian tradisional, tetapi juga berkembang menjadi resor wisata komersial eksklusif. Fenomena ini memicu sebuah teka-teki hukum dari sudut pandang perpajakan: Apakah rumah apung wajib dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2)?
Mari kita urai jawabannya berdasarkan regulasi tata ruang dan hubungan keuangan daerah terbaru.
Kekosongan Definisi Hukum Rumah Apung di Indonesia
Secara legal-formal, hukum positif di Indonesia saat ini tidak memiliki regulasi khusus yang mendefinisikan apa itu rumah apung. Secara historis, istilah “rumah terapung” sempat muncul dalam Penjelasan Pasal 4 ayat (2) UU No. 24/1992 tentang Penataan Ruang, yang menyebutkan adanya hak menempati satuan ruang di dalam rumah terapung. Namun, undang-undang tersebut telah dicabut dan digantikan oleh UU No. 26/2007 (yang kini telah disesuaikan lewat UU No. 6/2023 tentang Penetapan Perppu Cipta Kerja menjadi Undang-Undang). Dalam regulasi tata ruang terbaru tersebut, definisi rumah apung justru luput diatur.
Guna mengisi kekosongan maknanya, para ahli hukum agraria merujuk pada definisi ilmiah. Menurut riset Rio Hermawan dan Tomy Michael dalam jurnal Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Bagi Pemukiman Terapung di Atas Perairan Indonesia, rumah apung didefinisikan sebagai:
Struktur hunian yang dirancang untuk mengapung di atas air (seperti danau, sungai, atau laut), baik menggunakan sistem landasan mengapung dinamis maupun konstruksi khusus yang menempel/tertambat pada suatu area perairan.
Konstruksi Hukum PBB-P2: Menakar Unsur ‘Bumi’ dan ‘Bangunan’
Untuk menentukan apakah objek ini bisa dipajaki, kita harus mengujinya dengan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan Antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD).
Berdasarkan Pasal 1 angka 33 UU HKPD, PBB-P2 adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan. Pajak ini dipungut oleh pemerintah kabupaten/kota berdasarkan penetapan Kepala Daerah.
Selanjutnya, Pasal 38 ayat (1) UU HKPD menyatakan semua bumi dan bangunan merupakan objek pajak, kecuali kawasan perkebunan, perhutanan, pertambangan (masuk PBB sektor P3 pusat), dan beberapa pengecualian fasilitas umum/sosial (seperti tempat ibadah, kuburan, dan kantor pemerintahan). Karena rumah apung tidak masuk dalam daftar pengecualian tersebut, mari kita bedah unsurnya satu per satu:
1. Unsur Bumi (Perairan Pedalaman)
Berdasarkan Pasal 1 angka 34 UU HKPD, yang dimaksud dengan Bumi bukan hanya tanah daratan, melainkan:
“…permukaan bumi yang meliputi tanah dan perairan pedalaman, termasuk permukaan bumi hasil kegiatan reklamasi atau pengerukan.”
Artinya, ruang perairan (sungai, danau, laut teritorial) tempat rumah apung tersebut berada secara yuridis sah dikategorikan sebagai “Bumi”.
2. Unsur Bangunan (Asas Aksesi/Melekat)
Ini adalah poin krusial yang menjadi penentu. Pasal 1 angka 35 UU HKPD mendefinisikan Bangunan sebagai:
“…konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap di atas permukaan bumi dan di bawah permukaan bumi.”
Penentu Pajak: Terikat Kuat atau Mengapung Bebas?
Berdasarkan analisis pasal-pasal di atas, timbul pemisahan perlakuan hukum pajak terhadap rumah apung yang didasarkan pada karakteristik konstruksinya:
| Karakteristik Konstruksi Rumah Apung | Status Objek PBB-P2 | Analisis Yuridis |
| Konstruksi Menancap/Tetap (Memiliki tiang pancang permanen yang ditanam ke dasar air/dasar perairan). | Wajib Pajak (Menjadi Objek) | Memenuhi unsur bangunan karena ditanam dan dilekatkan secara tetap di bawah permukaan bumi (perairan). |
| Konstruksi Sandar/Dinamis (Hanya diikat tali pada dermaga, bergerak mengikuti pasang surut, atau bisa berpindah tempat). | Bukan Objek Pajak | Tidak memenuhi unsur bangunan karena tidak tertanam secara permanen. Karakteristiknya lebih dekat pada moda transportasi air/ponton. |
Dengan demikian, penentuan apakah pemilik rumah apung harus membayar PBB-P2 sangat bergantung pada hasil verifikasi lapangan (verifikasi data objektif) oleh Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) setempat untuk menilai apakah pemukiman terapung tersebut memenuhi syarat kepermanenan konstruksi atau tidak.
Siapa yang Menjadi Subjek Wajib Pajak?
Jika dari hasil penilaian lapangan rumah apung tersebut dinyatakan sebagai objek pajak, maka yang ditunjuk sebagai Wajib Pajak berdasarkan Pasal 39 UU HKPD adalah:
- Orang pribadi atau badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi (pemanfaatan ruang perairan);
- Orang pribadi atau badan yang memperoleh manfaat atas perairan tersebut; dan/atau
- Orang pribadi atau badan yang secara nyata memiliki, menguasai, dan memperoleh manfaat ekonomi dari bangunan rumah apung tersebut.
Bagi daerah yang memiliki potensi pemukiman di atas air yang masif, pemerintah daerah dapat mengatur petunjuk teknis penilaian NJOP khusus perairan dalam Peraturan Daerah (Perda) masing-masing guna menjamin asas kepastian hukum dan keadilan penyerapan pendapatan daerah.
