Benarkah Pemerintah Desa Bebas Pajak BPHTB Saat Membeli Tanah?
Daftar Isi
Dalam memperluas fasilitas publik atau memperkuat ketahanan ekonomi lokal, tidak jarang pemerintah desa melakukan pengadaan aset berupa tanah. Pembelian tanah ini nantinya akan dialokasikan sebagai tanah kas desa atau infrastruktur penunjang aktivitas warga.
Namun, sebuah pertanyaan administratif sering kali muncul di meja perangkat desa: Ketika pemerintah desa membeli sebidang tanah, apakah desa wajib membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)?
Mengingat BPHTB biasanya menjadi beban wajib bagi pihak pembeli dalam transaksi agraria, mari kita bedah duduk perkara hukumnya berdasarkan regulasi keuangan daerah dan hukum tata negara terbaru.
Memahami Konstruksi Hukum Tanah Kas Desa sebagai Aset Negara
Sebelum melangkah pada instrumen pajaknya, kita perlu mendudukkan status hukum dari tanah yang dibeli oleh desa. Berdasarkan Pasal 76 ayat (1) Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2014 tentang Desa (UU Desa), kekayaan kekayaan desa dapat berwujud berbagai bentuk:
“Aset desa dapat berupa tanah kas desa, tanah ulayat, pasar desa, pasar hewan, tambatan perahu, bangunan desa, pelelangan ikan, pelelangan hasil pertanian, hutan milik desa, mata air milik desa, pemandian umum, dan aset lainnya milik desa.”
Lebih lanjut, Pasal 1 angka 11 UU Desa jo. Pasal 8 ayat (1) Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 4 Tahun 2007 (Permendagri 4/2007) menegaskan bahwa tanah kas desa merupakan barang milik desa yang berasal dari kekayaan asli desa, dibeli, atau diperoleh atas beban Anggaran Pendapatan dan Belanja Desa (APBDes), atau perolehan lain yang sah.
Artinya, secara legal-formal, tindakan pemdes membeli tanah menggunakan dana desa/APBDes untuk dijadikan tanah kas desa adalah tindakan yang sah dan dilindungi oleh undang-undang.
Aturan Main BPHTB dalam Transaksi Jual Beli
Secara umum, setiap transaksi pengalihan hak atas tanah (jual beli) memicu lahirnya kewajiban perpajakan. Bagi pembeli, jenis pajak yang mengintai adalah BPHTB.
Merujuk pada ketentuan Pasal 1 angka 37 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan Antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD), BPHTB adalah pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Pajak ini masuk dalam ranah pajak daerah yang dipungut oleh pemerintah kabupaten atau kota setempat.
Berdasarkan Pasal 44 ayat (1) dan (2) UU HKPD, objek BPHTB memang mencakup perolehan hak yang bersumber dari pemindahan hak karena jual beli. Jika mengacu pada pasal ini saja, maka siapa pun pembelinya—termasuk instansi—seolah-olah wajib membayar pajak. Namun, undang-undang memberikan pengecualian khusus demi kepentingan negara.
Alasan Yuridis Mengapa Pemerintah Desa Bebas BPHTB
Pemerintah membebaskan instansi tertentu dari jerat pajak BPHTB melalui klausul pengecualian objek pajak. Berdasarkan Pasal 44 ayat (4) UU HKPD, terdapat sejumlah perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dikecualikan dari objek BPHTB, salah satunya adalah:
Perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh negara untuk penyelenggaraan pemerintahan.
Pertanyaannya: Apakah pemerintah desa termasuk dalam kualifikasi “negara untuk penyelenggaraan pemerintahan”?
Untuk menjawabnya, kita harus melihat definisi pemerintahan desa yang tercantum dalam Pasal 1 angka 2 UU Desa (yang telah diubah melalui Perppu Cipta Kerja / UU Cipta Kerja):
“Pemerintahan Desa adalah penyelenggaraan urusan pemerintahan dan kepentingan masyarakat setempat dalam sistem pemerintahan Negara Kesatuan Republik Indonesia.”
Karena pemerintah desa merupakan bagian integral dari hierarki penyelenggaraan pemerintahan negara di tingkat terkecil, maka segala aktivitas pengadaan tanah yang dilakukan oleh pemerintah desa untuk kepentingan umum dinilai sebagai tindakan negara.
Kesimpulan Hukum:
Sebab pemenuhan aset tanah tersebut ditujukan demi kelancaran tugas-tugas pemerintahan desa dan pelayanan publik, perbuatan hukum tersebut masuk dalam kategori pengecualian objek pajak. Dengan demikian, Pemerintah Desa tidak perlu dan tidak wajib membayar BPHTB atas pembelian tanah tersebut.
Catatan Penting untuk Perangkat Desa dan Notaris/PPAT
Meskipun secara regulasi dibebaskan, dalam praktik eksekusinya di lapangan, pihak pemerintah desa tetap harus melewati proses administrasi pengabsahan.
- Ajukan Surat Keterangan Bebas (SKB) BPHTB: Pemerintah desa melalui Kepala Desa tetap harus berkoordinasi dengan Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) kabupaten/kota setempat untuk mengajukan permohonan dispensasi atau Surat Keterangan Bebas Pajak dengan melampirkan bukti subjek hukum pemerintahan desa dan sumber dana APBDes.
- Kelengkapan Akta Ditanggung Penjual: Pembebasan ini hanya berlaku bagi desa selaku pembeli (BPHTB). Sementara bagi pihak penjual tanah, mereka tetap terikat pada kewajiban membayar Pajak Penghasilan (PPh) atas pengalihan hak atas tanah, kecuali ditentukan lain oleh aturan khusus daerah.
