Penyewa Tak Bayar Sewa Rumah, Bisa Dipidana atau Hanya Digugat?
Penyewa yang menunggak uang sewa pada dasarnya menghadapi persoalan wanprestasi, tetapi dalam kondisi tertentu pemilik rumah juga dapat menempuh jalur pidana apabila penyewa tetap menguasai tanah dan mengganggu hak pemilik.
Daftar Isi
JAKARTA – Tidak sedikit sengketa sewa rumah berawal dari persoalan sederhana: penyewa berhenti membayar, tetapi tetap menempati rumah.
Pertanyaannya kemudian, apakah penyewa yang menunggak uang sewa dapat langsung dipidana?
Jawabannya tidak sesederhana itu.
Dalam hukum perdata, hubungan antara pemilik rumah dan penyewa pada dasarnya lahir dari perjanjian sewa-menyewa. Pasal 1548 KUH Perdata mendefinisikan sewa-menyewa sebagai persetujuan di mana satu pihak memberikan kenikmatan atas suatu barang kepada pihak lain untuk waktu tertentu dengan pembayaran harga yang telah disepakati.
Karena itu, salah satu kewajiban utama penyewa adalah membayar uang sewa tepat pada waktunya.
Menunggak Sewa pada Dasarnya Wanprestasi
Kewajiban tersebut ditegaskan kembali dalam Pasal 1560 KUH Perdata. Penyewa wajib menggunakan barang sewaan secara patut dan membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan.
Jika kewajiban pembayaran itu tidak dipenuhi, persoalannya pada tahap awal merupakan wanprestasi atau ingkar janji.
Dalam kondisi demikian, pemilik rumah dapat menuntut pembayaran tunggakan, bunga, dan jika relevan, ganti rugi sebagaimana diatur dalam Pasal 1243 KUH Perdata.
Namun, sebelum mengajukan gugatan, pemilik sebaiknya lebih dahulu memberikan somasi atau peringatan tertulis kepada penyewa.
Dasarnya adalah Pasal 1238 KUH Perdata, yang pada intinya menyatakan debitur dianggap lalai setelah diberikan peringatan, kecuali perjanjian memang menentukan bahwa lewatnya waktu tertentu otomatis membuat debitur berada dalam keadaan lalai.
Dengan demikian, urutan yang paling wajar adalah: pemilik menagih, memberi somasi, lalu mengajukan gugatan wanprestasi apabila penyewa tetap tidak membayar.
Tidak Otomatis Menjadi Perkara Pidana
Penting dipahami bahwa tidak membayar utang atau kewajiban kontraktual tidak otomatis merupakan tindak pidana.
Jika sengketa hanya mengenai penyewa yang terlambat atau tidak membayar sewa, sementara hubungan hukum awalnya lahir dari perjanjian yang sah, jalur perdata tetap menjadi instrumen utama.
Kriminalisasi sengketa kontrak tanpa unsur pidana yang jelas justru berisiko mencampuradukkan ranah wanprestasi dengan tindak pidana.
Karena itu, pemilik rumah tidak seharusnya langsung menyimpulkan bahwa setiap tunggakan sewa dapat dilaporkan sebagai penipuan atau penggelapan.
Kapan Jalur Pidana Mungkin Muncul?
Meski demikian, hukum juga mengenal ketentuan mengenai penggunaan tanah tanpa izin yang berhak.
Dalam Perppu Nomor 51 Tahun 1960 tentang Larangan Pemakaian Tanah Tanpa Izin yang Berhak atau Kuasanya, terdapat larangan terhadap perbuatan yang mengganggu pihak yang berhak dalam menggunakan haknya atas sebidang tanah.
Apabila setelah masa sewa berakhir penyewa tetap menguasai rumah dan tanah tanpa dasar hukum yang sah, serta tindakannya mengganggu hak pemilik untuk menggunakan atau menyewakan kembali properti tersebut, ketentuan pidana dalam Perppu tersebut dapat menjadi relevan.
Ancaman pidananya berupa denda kategori I, yang berdasarkan penyesuaian pidana saat ini setara paling banyak Rp1 juta.
Namun, penerapan ketentuan ini sangat bergantung pada fakta kasus. Karena itu, jalur pidana bukan langkah pertama yang paling tepat dalam setiap sengketa tunggakan sewa.
Pemilik Sebaiknya Tempuh Jalur Perdata Lebih Dulu
Dalam praktik, langkah yang lebih aman adalah terlebih dahulu mengirimkan somasi yang menjelaskan:
- jumlah tunggakan;
- batas waktu pembayaran;
- kewajiban mengosongkan rumah apabila masa sewa telah berakhir; dan
- konsekuensi hukum jika kewajiban tidak dipenuhi.
Jika penyewa tetap tidak memenuhi kewajibannya, pemilik dapat mengajukan gugatan wanprestasi ke pengadilan.
Dalam gugatan tersebut, pemilik dapat meminta pembayaran tunggakan sewa, ganti rugi, pengosongan rumah, serta biaya lain yang timbul sepanjang dapat dibuktikan dan memiliki dasar dalam perjanjian atau hukum.
Dalam sengketa penyewa yang tidak membayar uang sewa, jalur utama tetap wanprestasi, sedangkan jalur pidana baru relevan jika ada unsur lain, misalnya penguasaan tanah tanpa hak yang mengganggu kepentingan sah pemilik.
Dasar hukumnya antara lain Pasal 1238, Pasal 1243, Pasal 1548, dan Pasal 1560 KUH Perdata, serta Perppu Nomor 51 Tahun 1960 sebagaimana disesuaikan dengan ketentuan pidana terbaru.
